Инвестиции в коммерческую недвижимость Калифорнии: стоит ли заходить сейчас?

Мы с партнерами рассматриваем возможность покупки небольшого торгового центра или складского помещения в районе Сан-Франциско или Лос-Анджелеса. Сейчас активно изучаем рынок, но немного пугают высокие налоги штата и недавние изменения в законодательстве по коммерческой аренде. Есть ли здесь те, кто уже владеет объектами в Калифорнии и может поделиться реальным опытом по управлению и поиску арендаторов? Насколько реально в текущих условиях найти ликвидный объект с чистой доходностью выше 5-6% годовых?

В Сан-Франциско сейчас ситуация сложная, особенно в ритейле. Высокая вакантность и проблемы с безопасностью давят на доходность. Складские помещения в пригородах Лос-Анджелеса выглядят гораздо стабильнее, но и конкуренция там бешеная.

5-6% чистыми в Калифорнии сейчас — это очень оптимистично. После вычета налогов на имущество, страховки, которая выросла в разы из-за пожаров, и расходов на управление, дай бог 3-4% вытянуть на качественных объектах.

Владею небольшим стрип-моллом в Сан-Диего. Главная проблема — не налоги, а поиск адекватных арендаторов. Законы в штате сильно защищают арендаторов, выселить неплательщика — это долгая и дорогая процедура.

Склады в Inland Empire (район LA) — это золотая жила, но порог входа там сейчас космический. Если у вас нет 5-10 миллионов свободных средств, заходить в приличный складской сектор будет трудно.

Не забывайте про налог штата и специфику местных сборов. В Калифорнии регуляции меняются быстрее, чем вы успеваете окупить объект. Многие мои знакомые инвесторы уходят в Техас или Аризону.

Учитывая текущие ограничения и сложности с переводами, многие сейчас задаются вопросом, в какой стране россиянин может купить недвижимость в 2024 году, так как в США процесс комплаенса стал просто невыносимым для новых денег.

По поводу ритейла в SF: будьте очень осторожны. Центральные районы страдают от снижения пешеходного трафика. Лучше смотреть на небольшие торговые точки в спальных районах с хорошим демографическим составом.

Чистая доходность 6% возможна только на объектах класса C с высоким риском или если вы сами будете заниматься управлением 24/7. Профессиональное управление съест значительную часть маржи.

Сейчас лучше подождать снижения ставок ФРС. Кредитоваться под 7% при доходности объекта в 5% — это путь к отрицательному кэш-флоу. Математика просто не сходится.

Калифорния сейчас очень перегрета и политически нестабильна для инвесторов. Если ищете альтернативы, посмотрите статью о том, где сейчас выгоднее и безопаснее купить недвижимость за рубежом, там есть более перспективные рынки.

Работаю брокером в LA. Склады по-прежнему в топе из-за портов. Торговые центры — только если там есть якорный арендатор вроде продуктового супермаркета, иначе риск простоя слишком велик.

Налоги в Калифорнии — это полбеды. Настоящая головная боль — это экологические нормы и требования по модернизации зданий (ADA compliance), которые могут стоить сотни тысяч долларов.

Если рассматриваете склад, ищите объекты с высокими потолками и удобным подъездом для фур. В районе Лонг-Бич такие улетают сразу, но доходность там редко превышает 4.5%.

Мой совет: диверсифицируйте. Вкладывать всё в один объект в Калифорнии сейчас рискованно. Посмотрите на соседние штаты или вообще другие регионы, где законодательство более дружелюбно к арендодателям.