Кто сейчас может купить недвижимость в Испании: ограничения и правила

Здравствуйте! Мы с мужем всерьез задумались о покупке небольшой квартиры на побережье Коста-Бланка, но запутались в юридических тонкостях. Подскажите, пожалуйста, существуют ли сейчас какие-то жесткие ограничения по гражданству для покупателей или достаточно просто иметь необходимую сумму? Особенно интересует ситуация для граждан РФ: открывают ли счета в испанских банках для проведения сделки и какие документы требуют в первую очередь? Буду очень благодарна за советы от тех, кто недавно проходил через этот процесс.

Для граждан РФ юридических запретов на покупку недвижимости в Испании нет. Основная сложность сейчас — это комплаенс в банках. Открыть счет нерезиденту стало намного сложнее, но в регионах вроде Аликанте (Коста-Бланка) некоторые отделения банков Sabadell или BBVA все еще работают с россиянами при наличии полного пакета документов.

Главное, что вам потребуется — это NIE (идентификационный номер иностранца) и подтверждение легальности ваших доходов. Готовьте справки 2-НДФЛ, выписки со счетов и документы о продаже имущества в РФ за последние несколько лет. Все должно быть переведено присяжным переводчиком.

Мы покупали квартиру в Торревьехе прошлым летом. Самым сложным было перевести деньги из России. Сейчас банки требуют, чтобы средства шли из неподсанкционных банков, и часто запрашивают дополнительные подтверждения по пути следования платежа.

Не забывайте про дополнительные расходы. К цене квартиры на Коста-Бланке смело добавляйте около 12-13%. Это налог ITP (10% в Валенсийском сообществе), нотариальные расходы и регистрация. Если берете новостройку, там вместо ITP платится НДС (IVA) 10% плюс гербовый сбор.

Для тех, кто сомневается в выборе типа объекта, сейчас часто обсуждают, реально ли сейчас найти доступное жилье в новостройке или лучше вторичку. На побережье в новостроях сейчас очень высокие стандарты энергоэффективности, что сильно экономит деньги на кондиционировании летом.

Обязательно наймите независимого адвоката, который проверит объект на обременения (nota simple). Риелторы часто торопят со сделкой, но юридическая чистота важнее всего, особенно когда вы покупаете в другой стране.

Насчет банков: сейчас практически невозможно открыть счет дистанционно. Вам придется приехать лично, получить NIE и пройти собеседование в банке. Будьте готовы, что банк может навязать страховку жизни или дома, отказаться от которой в первый год будет сложно.

Если у вас есть ВНЖ другой страны ЕС или счет в европейском банке, процесс покупки в Испании пройдет в разы быстрее. Основное внимание испанских регуляторов сейчас приковано именно к деньгам, поступающим напрямую из РФ.

Многие сейчас рассматривают альтернативные способы оплаты, но в Испании всё должно проходить через банковский чек у нотариуса. Если вам интересно, в каких странах реально купить недвижимость за криптовалюту в 2024 году, то Испания в этот список вряд ли попадет — здесь очень строгий контроль за чистотой транзакций.

По поводу документов: помимо НДФЛ, испанцы очень любят смотреть трудовую книжку или контракты с работодателем. Им важно понимать, что ваш доход стабилен и прогнозируем в будущем.

Коста-Бланка — отличный выбор. Там самый мягкий климат и относительно адекватные цены по сравнению с Коста-дель-Соль или Барселоной. Но будьте готовы к очередям в экстранхерию за NIE, записываться нужно сильно заранее.

Мы проходили через это в марте. Счёт открыли только после того, как показали предварительный договор купли-продажи (contrato de arras). Без намерения купить конкретный объект банки даже не хотят начинать процедуру открытия счета для россиян.

Важный нюанс: если вы планируете сдавать квартиру в аренду, вам нужно будет получить туристическую лицензию. Сейчас в некоторых городах Испании с этим стало строго, так что проверяйте возможность получения лицензии до покупки.

Слышал, что некоторые используют посредников для открытия счетов, но это всегда риск. Лучше найти русскоговорящего хестора с хорошей репутацией в Аликанте, который за руку проведет вас по всем инстанциям.

В целом, покупка возможна, и сделки идут. Главное — набраться терпения на этапе банковских проверок. Они могут длиться от двух недель до полутора месяцев.