Почему на Бали нельзя купить недвижимость в собственность?

Планирую инвестировать в виллу на Бали, но везде пишут про систему leasehold вместо полноценной собственности (freehold). Почему иностранцам законодательно запрещено владеть землей напрямую и какие риски несет долгосрочная аренда? Есть ли легальные способы оформить покупку на себя или все ограничено форматом аренды на 25-30 лет?

В Индонезии конституция защищает землю как национальное достояние, поэтому иностранцам доступен только формат аренды (leasehold) или Hak Pakai (право пользования). Freehold — это только для граждан страны.

Главный риск leasehold — это окончание срока аренды. Нужно внимательно читать договор, чтобы была возможность пролонгации по фиксированной цене, иначе через 30 лет вилла просто вернется владельцу земли.

Многие пытаются оформить покупку через подставных лиц (nominee), но это огромный риск. Если 'номинал' решит продать участок или умрет, вы останетесь ни с чем, так как юридически владелец — он.

Если вы всерьез задумываетесь о покупке дома, советую почитать статью про покупку дома за границей, чтобы сравнить Бали с другими рынками, где права собственности защищены лучше.

На Бали сейчас очень много предложений, но большинство — это просто долгосрочная аренда. Не ведитесь на красивые картинки, проверяйте документы на землю (SHM/SHGB) через нотариуса.

Иностранцы могут оформить Hak Pakai (право пользования на 80 лет), но это все равно не классический freehold. По сути, это долгосрочная аренда с более строгим государственным контролем.

Законодательство Индонезии меняется, но пока что полноценная собственность на землю для иностранцев — это миф. Если кто-то обещает вам 'вечную' собственность, скорее всего, вас пытаются обмануть.

Перед тем как вкладывать деньги, изучите альтернативы. Например, стоит ли покупать коммерческую недвижимость в Лос-Анджелесе или другие регионы, где права собственности более понятны инвестору.

Риск leasehold еще и в том, что вы не контролируете развитие района. Если вокруг построят что-то нежелательное или изменятся правила застройки, вы не сможете влиять на это как собственник земли.

Если вы планируете инвестировать, обязательно найдите независимого юриста, который не связан с застройщиком. На Бали 'свои' юристы застройщика часто скрывают важные нюансы в договорах аренды.

Не забывайте про налоги. Даже при аренде виллы вам придется платить налоги на доход от сдачи, и правила для иностранцев здесь достаточно жесткие и постоянно пересматриваются правительством.