Реальная стоимость покупки недвижимости на Бали в 2024 году

Планирую инвестировать в недвижимость на Бали и сейчас изучаю рынок вилл и апартаментов. Подскажите, какой сейчас средний бюджет для входа в проект на стадии строительства и сколько стоит вторичка в хороших районах вроде Чангу или Улувату? Также хотелось бы узнать, какие дополнительные расходы стоит учитывать, помимо самой цены объекта, включая налоги и оформление документов. Буду признателен за советы от тех, кто уже прошел через сделку.

Привет! Я сам сейчас присматриваюсь к Бали. Заметил, что приличные апартаменты или студии на стадии строительства в хороших локациях (не прямо Чангу центр, но рядом) начинаются от $100-150к. Это обычно с мебелью, но без техники. За виллу 2 спальни на старте уже $250-350к надо закладывать. Важно смотреть на репутацию застройщика!

Вторичка в Чангу/Улувату – это отдельная песня. Зависит от срока аренды (leasehold). Хорошая вилла 2-3 спальни с остатком аренды 20+ лет будет стоить от $400-500к и выше, до $800к+ за что-то с видом или в самом центре. Если срок аренды меньше 10-15 лет, цена будет ниже, но и риски/затраты на продление выше.

Дополнительные расходы! Обязательно учитывай! Налоги: для вторички покупатель платит BPHTB 5% от оценочной стоимости (часто занижают, но официально так), продавец PPh 2.5%. Если новострой, то PPN 11% включен в цену, но уточни, на что именно. Плюс нотариальные сборы (akta jual beli, договор аренды) – это еще 1-2%. И комиссии агента, если через него покупаешь (обычно платит продавец, но бывает по-разному).

Прошел через сделку в Улувату год назад. Купил виллу на стадии котлована. Цена была $300к за 2 спальни. Сроки сдачи задержали на 3 месяца, но в целом доволен. Мебель докупал сам, это еще $20к. И не забудь про ежемесячные платежи за обслуживание комплекса (охрана, садовник, бассейн) – у меня это $150 в месяц.

Самый главный совет: НИКОГДА не экономь на юристах. Хороший юрист проверит все документы, застройщика, статус земли. Это стоит $2-5к, но сэкономит тебе потом сотни тысяч и нервы. Много схем с двойными продажами или проблемами с разрешением на строительство. Убедись, что у застройщика есть PBG (бывший IMB) на конкретный объект.

Я бы посмотрел в сторону Педжаранга или Табанана, если бюджет ограничен. Там еще можно найти виллы на старте от $180-220к, но до Чангу придется ехать. В самом Чангу или Улувату цены уже космос, особенно если хочешь готовое с хорошим расположением. Про вторичку – внимательно смотри на состояние коммуникаций, часто требуют ремонта.

Помимо цены объекта и налогов, запланируй бюджет на меблировку (если не включена), установку кондиционеров, бытовой техники. Это может быть от $15к до $50к, в зависимости от класса. И да, страховку от стихийных бедствий тоже не забудь, Бали – это тропики.

А еще, если вы рассматриваете Бали как инвестицию, стоит подумать и о диверсификации. Не все яйца в одну корзину. Например, я вот недавно читал статью В какой стране сейчас лучше и безопаснее покупать недвижимость для жизни и инвестиций?, там интересно сравнивают разные рынки. Бали, конечно, крут, но всегда есть альтернативы.

Обрати внимание на срок аренды (leasehold). Это ключевой момент. Часто предлагают 25 лет с возможностью продления. Но условия продления могут быть прописаны нечетко или быть невыгодными. Лучше искать от 30 лет и более, с понятными условиями продления по рыночной цене.

Сам купил апартаменты на стадии строительства в Умаласе в конце прошлого года. Цена была $130к за 1BR. Сдача через полгода. Дополнительно заложил 7% на все налоги и сборы, плюс еще $15к на дооборудование и мелкие детали. Рынок растет, но уже не так бешено, как в 2021-2022. Сейчас главное – выбрать надежного застройщика.

Если цель – пассивный доход, то помимо вилл, можно рассмотреть и коммерческую недвижимость. Конечно, это другая специфика, но потенциал там тоже есть. Вот, например, полезная статья на эту тему: Какую коммерческую недвижимость лучше купить для пассивного дохода в 2024 году?. Может, это даст новый вектор для размышлений.

Не забудь про ежегодный налог на землю и строения (PBB), он хоть и небольшой, но есть. И если планируешь сдавать, то услуги управляющей компании – это 15-25% от дохода. Зато голова не болит. В целом, Бали – это отличная инвестиция, но с кучей нюансов. Удачи!