Стоит ли сейчас покупать коммерческую недвижимость в Лос-Анджелесе под арендный бизнес?

Всем привет! Планирую инвестировать свободный капитал в коммерческую недвижимость в Лос-Анджелесе, смотрю в сторону ритейла и небольших офисных зданий. Подскажите, насколько реально сейчас найти окупаемый объект с хорошими арендаторами и какие районы считаются наиболее перспективными для входа? Также интересует, какие подводные камни могут быть с местными налогами и оформлением сделки для нерезидентов.

Привет! Лос-Анджелес сейчас очень специфический рынок. Ритейл в хороших локациях еще держится, а вот с небольшими офисными зданиями я бы был аккуратнее — удаленка сильно бьет по заполняемости.

Насчет офисов полная правда. Если планируете инвестиции, лучше почитайте в какой стране лучше купить недвижимость для жизни и инвестиций, возможно, США сейчас не самый выгодный вариант из-за налогов.

Как местный житель скажу: перспективные районы для ритейла — это Западный ЛА, Санта-Моника, Пасадена и некоторые части долины Сан-Фернандо. Но порог входа там космический.

Главный подводный камень в Калифорнии — это налог на имущество (Property Tax), который около 1.2-1.3% от стоимости, плюс Proposition 13, который фиксирует базу, но при покупке она пересчитывается по рынку.

Для нерезидентов главная боль — это налоги по схеме FIRPTA при продаже и заморозка части средств. Плюс отчетность перед IRS ежегодная.

Перед тем как ввязываться в коммерцию в ЛА, я бы советовал изучить общие тренды. Например, статья про то, какую недвижимость лучше купить для сдачи в аренду в текущих реалиях, здорово отрезвляет взгляд на офисы и стрит-ритейл.

Согласен с предыдущим оратором. Маленькие офисы класса B и C сейчас стоят полупустые. Арендаторы требуют скидки, а расходы на содержание и страховки только растут.

Если все же решитесь на ритейл, ищите объекты с так называемыми NNN-арендаторами (когда они сами платят налоги, страховку и мьюнити). Это сильно снижает головную боль.

Кстати, если рассматривать вопрос шире, то в каких странах иностранец может купить недвижимость — тоже стоит изучить, в Европе или Азии порой доходность выше, а бюрократии меньше.

По оформлению для нерезидентов: готовьтесь открывать LLC (аналог ООО), оформлять ITIN и иметь на счету в штатах хорошую подушку безопасности. Банки неохотно дают кредиты нерезидентам без кредитной истории в США.

По поводу окупаемости: сейчас cap rate (ставка капитализации) по хорошим объектам в ЛА держится в районе 5-7%, что при текущих ставках по ипотеке делает покупку в кредит почти бессмысленной. Только за кэш.

Спасибо за развернутые ответы! Видимо, придется крепко подумать насчет офисов и действительно посмотреть в сторону других юрисдикций, слишком много нюансов с налоговой в Калифорнии.